Земельный договор. Как купить участок и не попасть впросак?

На загородном рынке есть три вида продукта: земельный участок, земельный участок с коммуникациями и земельный участок с коммуникациями и жилым домом. Общим для всех этих сделок является приобретение земли, однако в каждом случае есть свои нюансы.

О самом главном

Покупка земельного участка на загородном рынке — основная сделка, которая осуществляется путём заключения договора купли-продажи. Такой договор заключают с собственником земли, но Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», обращает внимание, что приобретаемая земля может не находиться в собственности, а быть арендованной: «Если договор аренды позволяет осуществить уступку своих прав арендатора, то тогда „продажа“ возможна. То есть другое лицо (покупатель) в данном случае не приобретает право собственности в полном объёме, а приобретает право аренды в результате уступки. Кроме договора купли-продажи или уступки права аренды, операции с земельными участками могут осуществляться на основании договора дарения, а также по соглашению об отступном, на основании которого права на земельный участок переходят к третьему лицу. В данном случае существует некое обязательство одной стороны перед другой по выполнению какой-то работы или по выплате денежных средств, к примеру, займа, ипотеки как залога недвижимого имущества. Если одна сторона не выполняет своих обязательств, другая сторона вправе обратить взыскание и получить права на земельный участок в счёт исполнения этих обязательств».

Борис Цыркин, управляющий партнёр семейства компаний KASKAD Family, разъясняет, что при покупке земли, находящейся в собственности, землевладелец после оплаты переоформляет право собственности на покупателя. Если же земля в аренде, то в дальнейшем покупатель сможет её выкупить и оформить в собственность, но после строительства дома. Сперва он получает свидетельство на собственность жилого дома, после чего по статье № 36 Земельного кодекса РФ владелец имеет преимущественное право приобрести участок, на котором стоит его недвижимость. Причём, преимущественной право дает возможность оформить эту землю как в собственность, так и в аренду на 49 лет.

Стоит помнить, что договор купли-продажи не требует регистрации и вступает в силу сразу с момента подписания. Но регистрируется право перехода собственности! Передача же земельного участка обычно подтверждается актом приёма-передачи.

Семь раз отмерить…

Покупая землю, необходимо проверить все документы до момента подписания договора. Татьяна Илюхина, генеральный директор корпорации GOOD WOOD, рассказывает, что, во-первых, надо удостовериться, что продавец и или его представитель на самом деле таковыми и являются, то есть надо запросить паспорт. Кроме того, если продавец физическое лицо, то необходимо согласие от его супруги или супруга. Если же продавец не состоит в браке, то желательно взять справку и об этом, достаточно будет нотариально удостоверенного заявления об этом. Если же продавец — юридическое лицо, то необходимо знать, является ли сделка для компании крупной или некрупной, исходя из этого уже будут готовиться соответствующие документы. Кроме того, юридическое лицо необходимо проверить на банкротство. Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, обращает внимание, что это можно установить с помощью поисковой системы на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. «Данное обстоятельство важно потому, что в той или иной ситуации, например, если сделка совершена по цене ниже рынка, она может быть признана недействительной по иску кредиторов продавца», — поясняет эксперт.

Во-вторых, необходимо убедиться, что данный земельный участок можно продавать, то есть проверить документы, на основании которых возникло право собственности — договор, завещание, административный акт и т. д. Также следует убедиться, что данный собственник владеет этим участком, что у него есть свидетельство о собственности.

В-третьих, следует проверить, что данный земельный участок имеет кадастровый паспорт, в котором есть следующие данные: местоположение участка (адрес), площадь участка, описание его границ, координаты точки углов, сведения о категории земель и вид разрешённого использования участка, экономические и качественные характеристики, а также информация о наличии на нём объектов недвижимости. Мурат Бороков советует не просто запрашивать кадастровый паспорт, но и на практике проверять, совпадают ли юридические границы земельного участка с реальными: «Бывший собственник мог установить забор, где ему угодно, но это не значит, что приобретаемый участок имеет те же границы. Для того, чтобы проверить соответствие участка точкам координат и исключить возникновение проблем в будущем, нужно пригласить кадастрового инженера, который установит границы, опираясь на документы». Также необходимо выяснить, какие коммуникации проходят под участком, и как глубоко они залегают. Эти сведения необходимы, чтобы понять, помешают ли они будущему строительству. А если рядом с участком находятся ЛЭП, магистральные газовые сети, природоохраняемые зоны или водоёмы, то строительство может оказаться и вообще невозможным.

Как уже отмечалось, не стоит забывать про целевое назначение земли, от которого, как обращает внимание Екатерина Гилярова, зависит возможность возведения на данном участке каких-либо построек: «Важно понимать, что, например, сельхоз земля для личного подсобного хозяйства не подразумевает возведение даже забора. Строительство возможно на земле с целевым назначением „индивидуальное жилищное строительство“. Кроме того, на сельскохозяйственной земле с целевым назначением „садоводство“ можно поставить дом для временного проживания (дачу), а на земле с назначением „фермерское хозяйство“ можно поставить ферму, и это предполагает обязательное ведение предпринимательской деятельности».

Игорь Сенкевич, генеральный директор агентства недвижимости Smolenka Estate, напоминает, что зарегистрироваться по месту жительства возможно, если дом стоит на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В настоящий момент законом также разрешено регистрироваться в доме, где земельный участок имеет статус «садоводства» или «огородничества». В иных случаях регистрация будет невозможна.

А Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet, обращает внимание, что от вида разрешённого использования участка зависит и подведение коммуникаций: «Идеально, когда разрешённый вид использования — индивидуальное строительство или личное подсобное хозяйство. В таком случае застройщики должны будут подвести к посёлку коммуникации. Но довольно часто посёлки строятся на землях сельскохозяйственного назначения, которые предусматривают только занятие огородничеством и садоводством, на таких землях разрешено только некапитальное строительство с подведением электричества. Поэтому в случае неисполнения своих обязательств по подведению, например, газа, собственники будут бессильны, поскольку застройщик и не обязан по закону подводить коммуникации к таким участкам».

Кроме вышеперечисленных документов необходимо проверить, есть ли обременения на этом участке. Юрисконсульт агентства недвижимости Dream Realty Иван Цветков напоминает, что это легко сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Делается эта справка пять дней. Проверяя обременения, не забудьте выяснить, нет ли у владельцев задолженностей по платежам, например, по налоговым сборам или платежам СНТ. Если вы купите участок вместе с долгами, то именно вам и перейдёт право их оплачивать.

Проверив все необходимые документы, можно подписывать договор, в котором должны быть прописаны точная цена участка и порядок расчётов между сторонами. Алексей Щербак, руководитель отдела продаж компании «Мобил Строй XXI – Недвижимость», советует в договоре прописывать расчёт за участок после государственной регистрации сделки и, кроме того, обязательно указывать всю сумму. «Такой алгоритм практически полностью защищает покупателя, который платит деньги только после получения документов на руки, а в случае признания сделки недействительной ему возвращается вся сумма целиком», — говорит эксперт.

Два в одном

Приобретая земельный участок вместе с коммуникациями, на практике совершаются две сделки: покупка земли, которая уже была описана, и покупка коммуникаций на основании соответствующего договора.

Татьяна Илюхина обращает внимание, что в договоре по коммуникациям должны быть перечислены предоставляемые коммуникации, их объём и сроки выполнения работ.

Нюансом в данном договоре является лицо, с которым он заключается. Чаще всего этим лицом является девелопер, который в дальнейшем и будет собственником коммуникаций, покупатель при этом выступает лишь как пользователь. Но бывает и другой вариант, когда покупатели в будущем и будут собственниками всех обещанных сетей. Борис Цыркин объясняет, что при таком варианте договор на проведение коммуникаций чаще всего выглядит как вступление в некоммерческую организацию (кооператив): «При возведении посёлка создаётся кооператив, который занимается подведением коммуникаций к посёлку, все коммуникации потом остаются на балансе кооператива, который следит за эксплуатацией посёлка и несёт все связанные с этим расходы. А все собственники участков, вступившие в кооператив, становятся паевыми собственниками общего имущества». При подписании договора о вступлении в кооператив важно, чтобы были указаны сроки работ, и, конечно, набор всех коммуникаций.

В один присест

Кроме участка как без коммуникаций, так и с ними, на загородном рынке можно приобрести ещё и дом. В этом случае также покупается земля, при необходимости приобретаются коммуникации, а также заключается договор купли-продажи на готовый дом или договор подряда на строительство будущего дома.

Приобретая построенный дом, казалось бы, уже показан товар лицом, всё равно лучше заказать техническую экспертизу и проверить его конструктив. Покупая непостроенный дом, необходимо в договоре подряда прописать сроки начала и окончания работ, виды работ и их подробный перечень, стоимость работ, их качество и график платежей. И вот здесь есть большие риски получить совсем не тот товар, товар не того качества, не в те сроки и за бòльшие деньги. Именно поэтому Иван Цветков советует перед подписанием договора изучить репутацию застройщика, ознакомиться с отзывами о его работе, посмотреть уже построенные дома и обязательно прописать в договоре ответственность подрядчика за нарушения — штрафы и неустойки. Кроме этого, эксперт советует организовать внешний надзор за деятельностью подрядчика. Для этого следует заключить соответствующий договор с инженерной организацией, а в договоре подряда на строительство дома прописать функции таких инженеров и последствия их действий для подрядчика.

Хуже некуда

Любой договор требует вдумчивого чтения и проверки. Причём проверять всё необходимо до подписания соответствующих документов. Однако бывают случаи, когда всё пошло не так и условия договора не соблюдаются. В такой ситуации Иван Цветков рекомендует в соответствии с законом о защите прав потребителя направить письменную претензию застройщику в связи с нарушением условий договора: «Клиент может потребовать расторгнуть договор, возвратить уплаченные денежные средства, возместить убытки, а также выплатить неустойки. В случае, если в претензионном порядке требования клиента не были удовлетворены, следует обратиться в суд с исковым заявлением. Также следует обратиться с жалобами в надзорные органы, в том числе в Роспотребнадзор и прокуратуру, с целью проведения проверки и привлечения к ответственности виновных лиц».

Пытаясь защитить себя от неприятностей, можно застраховать своё право собственности как минимум на срок исковой давности. Но получить страховку не так просто, как кажется. Разумнее на этапе заключения сделки нанять хорошего юриста для выявления всех возможных рисков и их минимизации.