Аналитика Smolenka Estate: 2018 год и его перспективы

О покупателях

Рынок элитной недвижимости во многом формируют покупатели. По словам специалистов департамента городской недвижимостиSmolenka Estate, в 2017 году клиенты стали гораздо более требовательными к качеству объектов и демонстрировали рациональный подход к выбору квартир.

1.Ключевым трендом стала ориентированность на разумную экономию и торг. Такое поведение покупателей – не что иное, как реакция на изменения в соотношении спроса и предложений. Объем предложений в течение последних нескольких лет превышал показатели реального спроса.

2. Покупатели начали тратить больше времени на выбор недвижимости – этот показатель в 2017 году увеличился почти в два раза. Как показывает практический опыт специалистов Smolenka Estate, покупатели выбирают квартиры, главным образом, для себя. Что касается приобретения жилья с целью инвестиций, то в 2017 году объем таких сделок существенным образом сократился, так как цены на элитную недвижимость стабилизировались. Все реже квартиры рассматриваются как арендный бизнес и источник гарантированного дохода. Можно утверждать, что сегодня недвижимость приобретается именно как жилье.

Потрет инвестора

Инвесторов на рынке элитной недвижимости в 2017 году стало значительно меньше. Эксперты Smolenka Estate связывают это с отъездом из России экспатов, на долю которых раньше приходилось не менее 60% всех сделок в сегментах продажи и аренды премиального жилья. Многие иностранные бизнесмены приобретали квартиры в Москве с целью инвестиций, однако политическая и экономическая ситуация изменилась, и такие варианты уже не кажутся им привлекательными.

Российские инвесторы демонстрируют активность только в одном сегменте – квартиры формата «под ключ». Он поддерживается за счет не только покупателей, но и застройщиков, причем, такая тенденция прослеживается не только на городском, но и на загородном рынке. До недавнего времени дальновидные инвесторы приобретали напрямую у московских девелоперов недвижимость под отделку, ремонтировали ее и обставляли мебелью, повышая, тем самым, стоимость объектов и их привлекательность для покупателей. Однако эксперты Smolenka Estate напоминают об инициативе Министерства строительства, которое планирует наложить запрет на реализацию недвижимости без отделки. В таких условиях успешность бизнеса инвесторов окажется под угрозой.

Ипотека как тренд

2017 год продемонстрировал уверенный рост объема сделок. Однако, как отмечают специалисты Smolenka Estate, это обусловлено не повышением благосостояния покупателей. Речь идет о банальном желании сохранить финансовые средства, что для многих людей актуально в условиях отсутствия уверенности в завтрашнем дне. И оптимальным вариантом для многих покупателей становится ипотека.

Популярность ипотечного кредитования легко объяснить снижением ставок, которое происходило на протяжении всего прошлого года. Результаты впечатляют: объем выданных кредитов превысил два триллиона рублей, что почти на 30% больше, чем в 2016 году. В соответствии со стратегией развития жилищного кредитования, уже к 2030 году больше половины населения страны смогут приобрести недвижимость в кредит. Этой стратегии следуют финансовые предприятия – банки предоставляют кредиты по ставкам до 9,2%, а сумма первоначального взноса уменьшается – в 2017 году она составила 10%.

Специалисты Smolenka Estate не склонны соглашаться с мнением некоторых экспертов рынка, которые считают, что доступность ипотечных кредитов может привести к скачку цен. Утверждение, по словам брокеров компании, довольно спорно, так как речь идет о долгосрочной перспективе и лишь об одном из множества возможных сценариев развития.

Итоги года для застройщиков

Прошедший год ознаменовался новым рекордом – число новых реализованных проектов достигло максимальных показателей. В российской столице было сдано в эксплуатацию более 7 млн м2 недвижимости, из которых порядка половины – жилые объекты. Несколько десятков проектов было реализовано на рынке элитной недвижимости. Летом 2017 года был поставлен рекорд по объему предложений на первичном рынке.

Вряд ли можно утверждать, что активность, которую демонстрирует рынок строительства – следствие оздоровления экономики. Речь, как подчеркивают эксперты Smolenka Estate, с большей долей вероятности идет об искусственной стимуляции рынка, как и в случае с ипотечным кредитованием. Те застройщики, которые только приступили к реализации проектов, должны будут в любом случае их завершить, даже если финансовых ресурсов окажется недостаточно. С учетом планируемого проектного финансирования, использовать средства дольщиков для завершения строительства будет невозможно, что существенным образом осложнит ситуацию. В целом, прогнозы на 2018 год неутешительны: примерно 30% новостроек не будут сданы в установленные сроки сроки.

Перспективы

Застройщики элитного жилья, желая сохранить конкурентные преимущества, придерживаются политики гибких цен. Покупателям они предлагают различные программы лояльности – скидки, рассрочку, акции с привлекательными условиями. И это дает свои результаты: число сделок с элитным жильем увеличивается. Первичный и вторичный рынки продолжают конкурировать, причем, преимущество оказывается на стороне первичного, а вторичный постепенно входит в состояние стагнации. Но уже в 2018 году можно ожидать положительных изменений и стабилизации в обоих сегментах.

Сценарий развития рынка, которым предполагается рост цен на элитную недвижимость, вполне может реализоваться, считают специалисты Smolenka Estate. Застройщиков на рынке остается все меньше, объем сдачи жилья в эксплуатацию тоже сокращается.