Апартаменты в Москве: что будет с ценами и с рынком

В апреле 2021 года на рассмотрение Государственной думы был представлен проект закона о присвоении апартаментам правового статуса. Это закон находился в стадии обсуждения в течение нескольких последних лет. В рамках закона планируется обозначить такое понятие, как «многофункциональное здание», сделать реализацию таких проектов законной, попадающей под действие стандартов российского Жилищного кодекса. Однако проектом закона не регулируется статус тех апарт-комплексов, которые уже построены и введены в эксплуатацию.

 

Как будет складываться ситуация на рынке в ожидании решения судьбы апартаментов? Какую позицию выберут девелоперы и какими будут цены? Попробуем разобраться.

Девелоперы в ожидании

В первую очередь, стоит отметить, что рассматриваемая версия проекта закона – не окончательная. Несколько вопросов так и останутся нерешенными, и в их числе – статус и судьба уже построенных апарт-комплексов. Многих сегодня интересует, получат ли апартаменты в таких комплексах статус жилых помещений. Эксперты убеждены, что неопределенная ситуация повлияет на политику девелоперов – они будут ждать, и, вероятно, приостановят запуск своих новых проектов. Также в режим ожидания могут перейти и те застройщики, которые до недавнего времени только планировали выйти на рынок апартаментов. Некоторые эксперты отмечают, что столичные девелоперы отложили такой выход еще в прошлом году.

 

За первые три месяца текущего года на первичном рынке Москвы появилось всего два новых комплекса с апартаментами – это на четверть меньше, чем по итогам первых трех месяцев прошлого года. Застройщики, которые уже оформили все необходимые документы, возможно, предпримут комплекс мер для реализации своих проектов, и только после этого возьмут паузу – до тех пор, пока ситуация с законом не прояснится. В первую очередь, это касается тех девелоперов, которые не смогут перенести сроки сдачи своих проектов. На московском рынке, безусловно, апартаменты будут появляться, но их, как считают эксперты, будет крайне мало.

 

Грядущий дефицит

Уже сегодня в российской столице фиксируется снижение объема реализации апартаментов в новых комплексах. Так, в I квартале текущего года на рынке новостроек (за исключением класса «элит») объем предложения сократился почти на 34% - сегодня в экспозиции находится 3,4 тыс. апартаментов. Ситуация обусловлена невысокой активностью девелоперов и спросом, который увеличивался на протяжении всего прошлого года. В настоящий момент доля апартаментов в общей структуре предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы составляет не более 9%.

 

Стабильность спроса

Эксперты отмечают, что спрос на апартаменты в Москве, скорее всего, не претерпит существенных изменений – как минимум до момента, когда проект закона будет утвержден на правительственном уровне. Многие покупатели такого жилья не считают момент постоянной регистрации в апартаментах принципиальным. Часть покупателей выбирает апартаменты с целью проживания в определенном районе Москвы, другая часть – в инвестиционных целях. Те, кому важна постоянная регистрация, сразу ориентируются на квартиры.

 

В структуре спроса доля апартаментов сегодня составляет около 8%, внушительная часть – объекты в сегментах «премиум» и «бизнес». Такие форматы, отмечают аналитики, имеют спрос нишевого типа – на первый план выходят преимущества конкретного района, однородность состава проживающих, качественные и практические характеристики объектов.

Если рассматривать ситуацию на рынке сегодня, можно отметить, что спрос, пусть и незначительно, но сокращается. Так, в первые три месяца 2021 года было подписано почти на 45% меньше ДДУ по покупке апартаментов, чем в IV квартале прошлого года. Однако в сравнении с показателями I квартала прошлого года спрос вырос на 25%.

 

Что будет с ценами на апартаменты

Если проект закона примут в той редакции, в которой он сейчас рассматривается, на рынке может сформироваться принципиально новый сегмент недвижимости. На этом фоне можно ожидать роста стоимость апартаментов, которые в итоге получат новый статус. Изначально их стоимость будет существенно выше, чем стоимость объектов, не попадающих под действие закона. Однако разница в цене квартир и апартаментов будет сохраняться – это важное условие и конкурентное преимущество, которое имеют апартаменты, и которое участники рынка будут сохранять.

 

Сегодня стоимость апартаментов в новостройках Москвы в среднем на 10-30% ниже по сравнению с квартирами. В перспективе, считают эксперты, ее можно будет нивелировать. Пока же апартаменты продолжают дорожать, причем, во всех сегментах. Рост за год составил около 20%. К примеру, в сегменте «бизнес» апартаменты подорожали за год почти на 11%, в некоторых проектах рост составил более 30% - на фоне высокого и стабильного спроса и дефицита новых объектов.

Стоит рассматривать и такой вариант, что правовой статус апартаментов не претерпит изменений. В таком случае они станут универсальным решением – в них можно будет прописываться, оплачивать коммунальные услуги по стандартным тарифам. При реализации такого прогноза стоимость апартаментов зафиксируется и будет в среднем на 10-20% ниже, чем у стандартных квартир.

    

Стоимость апартаментов в комплексах, находящихся в стадии строительства, и в уже сданных домах, будет меняться, и влиять на ситуацию будут факторы рынка, в числе которых – динамика спроса, показатели предложения. Многое будет зависеть от качества объекта и характеристик конкретных апартаментов. При условии сохранения дефицита нового предложения, даже если спрос будет невысоким, стоимость все равно будет увеличиваться, считают эксперты.