Аренда элитной недвижимости в Москве: обзор рынка

Объем предложения в сегменте аренды элитной недвижимости в Москве увеличился за месяц более чем на 20% - такой рост зафиксирован впервые за прошедшие два года. По мнению экспертов, он вызван массовым отъездом из российской столицы иностранных граждан, связанным с уходом западных компаний с отечественного рынка. Для сравнения, увеличение объема экспозиции в соответствующем сегменте в IV квартале 2020 года, в период пандемии и ограничений, составило всего 10%. Брокеры отмечают: корпоративная аренда элитных квартир в Москве составляла внушительную долю в общей структуре спроса, и договоры, как правило, подписывались на длительный срок – минимум на год.

Еще один фактор, повлиявший на увеличение объема экспозиции в сегменте аренды высокобюджетного жилья в Москве – отъезд из страны граждан РФ, которые приняли решение сдавать свою собственность на период отсутствия. По аналогичной причине квартиры и апартаменты освобождают и арендаторы, и эта недвижимость вновь возвращается в экспозицию. В числе объектов, за счет которых пополнился рынок в феврале и в марте 2022 года – пауза, которую предпочли взять потенциальные продавцы. В нестабильный период они решили отложить продажу, и, чтобы недвижимость не простаивала, хотят сдавать ее в аренду.

Структура спроса и ее изменения  

В последние 1,5-2 года, подчеркивают аналитики, спрос на аренду элитных квартир в Москве фиксировался на высоком уровне. Спад был отмечен буквально в последние несколько недель. В январе 2022 года на столичном рынке элитной недвижимости было подписано на 20% договоров аренды, чем в первом месяце прошлого года. Прогнозы на февраль и март 2022 года были вполне оптимистичными, однако события конца февраля в известной степени скорректировали структуру спроса. Некоторое время текущие показатели спроса сохранялись главным образом за счет предложений, конкурентных по стоимости – этим январь и февраль 2022 года отличались от начала 2021 года: тогда отмечался резкий рост цен, элитное жилье в аренду было востребовано.

В настоящее время порядка 70% всех сделок в сегменте аренды элитного жилья в Москве заключается гражданами РФ – этот показатель стал максимальным за последние 10-15 лет. Сам рынок, отмечают брокеры, формируется сейчас исключительно за счет внутреннего спроса. Наиболее активны на нем участники в возрасте от 30 до 50 лет – на их долю приходится 60% всех обращений в агентства недвижимости.

Цены  

Увеличение объема экспозиции элитной недвижимости в аренду, как уже отмечалось – следствие отъезда из России экспатов. Кроме того, в условиях нестабильности курса российской валюты инвесторы предпочитают покупать жилую недвижимость, планируя ее последующую сдачу в аренду, что тоже влияет на увеличение числа объектов в экспозиции. Что касается цен, то на них, отмечают аналитики, увеличение объема предложения пока не повлияло – ставки не претерпели существенных изменений. Более того, в некоторых районах Москвы цена аренды элитных квартир снизилась – это касается лотов в диапазоне от 250 тыс. рублей до 650 тыс. рублей в месяц. Это преимущественно квартиры в старом жилом фонде.

В среднем стоимость аренды элитной квартиры в Москве сегодня составляет 400 тыс. рублей в месяц. Бюджет, в то же время, постепенно сокращается – по данным на середину марта 2022 года, он составлял в среднем 250 тыс. рублей в месяц, и это почти на 10% меньше, чем в середине февраля. Если сравнивать эти показатели с прошлым годом, то снижение бюджета спроса составляет 15%, тогда как бюджет предложения, напротив, увеличился – на те же 15%.

Наиболее востребованы у арендаторов элитного жилья квартиры, стоимость которых составляет от 100 тыс. рублей до 200 тыс. рублей в месяц. За прошедший год доля таких запросов выросла на 8%. Далее идет ценовой диапазон от 200 тыс. рублей до 300 тыс. рублей – число запросов на аренду таких квартир за год увеличилось на 15%.

Перспективы рынка  

Эксперты считают, что в ближайшей перспективе структура предложения начнет адаптироваться к запросам со стороны потенциальных арендаторов, которая меняется уже сегодня. В настоящее время владельцы элитного жилья оценивают ситуацию и пока не корректируют ставки. Впрочем, в скором времени, убеждены аналитики и брокеры, новые квартиры, выходящие на рынок аренды, начнут стабилизировать стоимость и будут обуславливать сокращение числа предложений, стоимость которых превышает средние по рынку показатели. Фактором снижения ставок может стать и сокращение объема спроса – рано или поздно те собственники, которые ждут и не продают свои квартиры, все-таки выставят их на продажу.

 

Есть все основания предполагать, что на рынке аренды элитного жилья в Москве начнется «импортозамещение» - на места покинувших Россию иностранных граждан придут зарубежные арендаторы с паспортами стран, не поддержавших западные санкции против РФ. Брокеры напоминают, что отток иностранцев начался еще в 2014 году, однако на рынок аренды высокобюджетного жилья это не повлияло. Так будет и в 2022 году – на места компаний из США и стран Евросоюза придут другие предприятия, и их сотрудникам тоже будут нужны квартиры в Москве. Впрочем, эксперты не исключают и стагнации на рынке аренды, отмечая, что она, скорее всего, будет кратковременной.