Эскроу-счета и их перспективы для рынка недвижимости

На днях специалисты консалтинговой компании PwC опубликовали результаты проведенного ими исследования, предметов которого стало влияние применения эскроу-счетов на стоимость строительства и показатели рентабельности реализации жилых объектов. Напомним, что механизм с 2019 года становится обязательным для проектов жилого строительства, и будет распространяться на те объекты, реализация которых запланирована на период с 1 июля следующего года. Аналитики отмечают, что применение нового механизма фактически закрывает доступ девелоперов к финансовым средствам дольщиков как минимум до тех пор, пока объект строительства не будет завершен. Сам процесс строительства будет обеспечиваться за счет займов, предоставляемых банками.

Специалисты PwC выполнили сравнение механизма эскроу-счетов с той схемой, которая применяется на рынке строительства сегодня: девелоперы подписывают ДДУ с покупателями и строят новые дома, используя финансовые средства дольщиков. Для финансовых средств дольщиков, которые поступили на счет девелоперов после 1 июля текущего года, обязательным стало полное банковское сопровождение. Финансовая организация теперь осуществляет контроль за тем, чтобы средства использовались только в заявленных целях.

Эскроу-счет и девелоперы

На девелоперов введение механизма эскроу-счетов дает дополнительную нагрузку по кредитам, в частности, увеличиваются сроки – по той причине, что компании больше не имеют прямого доступа к средствам дольщиков. Таким образом, они вынуждены брать кредиты. Кредитные ставки в условиях применения эскроу-счетов будут зависеть исключительно от суммы средств, внесенных дольщиками - чем больше сумма, тем меньше ставка. Аналитики PwC подсчитали, что в условиях применения эскроу-счетов средняя кредитная ставка составит порядка 5% от суммарной доли займа, которая обеспечивается за счет денег дольщиков, и около 11% - для оставшейся доли займа.

К настоящему моменту порядка 65% в проектах точечной застройки и около 70% квартир в жилых комплексах реализуется на этапе строительства. Остальные объекты продаются уже после того, как дом или комплекс сдан. Аналитики предполагают, что после начала действия эскроу-счетов показатели продаж могут остаться прежними. Таким образом, рост расходов за счет кредитных обязательств в среднем составит 4,8% для объектов точечной застройки, для жилых комплексов – 3,8%.

Прогнозы аналитиков подтверждают и представители финансовых организаций. В Сбербанке отметили, что приведенные расчеты соответствуют условиям, на которых сегодня организация предоставляет кредиты. По словам экспертов, ставка по кредиту также будет зависеть от эффективности строительного проекта, равно как и от типа сделки. Во внимание будет приниматься возможность отсрочки или ее отсутствие, суммарный срок предоставления займа, а также время, оставшееся до момента ввода жилого комплекса или дома в эксплуатацию. На понижение ставки будут влиять темпы продаж жилья на стадии инвестирования.

Применение механизма эскроу-счетов избавляет от взносов в Фонд защиты дольщиков – напомним, сегодня они составляют 1,2% от стоимости квартиры по ДДУ. Снижение себестоимости, как отмечают аналитики PwC, в таких условиях может составить около 0,9%, а финальный рост себестоимости – 3% и 3,7% для проектов точечной застройки и комплексной застройки соответственно, причем, при расчетах уже учтено обслуживание банковского кредита и вычтены взносы.

Эскроу-счет и цены на квартиры

Сегодня рентабельность проектов точечной застройки составляет 12,5%, комплексной – 9,5%. Аналитики PwC отмечают, что после введения эскроу-счетов она вряд ли изменится, но при одном условии – повышение стоимости квартир при реализации на этапе строительства. Рост, необходимый для сохранения рентабельности проектов, может составить около 9%. Для его компенсации девелоперы вынуждены будут повысить цены на 10% в среднем, однако при реализации квартир на поздних стадиях строительства повышения можно будет избежать – как вариант, благодаря снижению кредитной ставки. Аналогичная практика применяется в странах Европы, где эскроу-счета уже давно используются.

Прогнозы

Мнения девелоперов по поводу эскроу-счетов и последствий внедрения такого механизма разделились, но подавляющее большинство застройщиков настроено пессимистично. Оптимисты отмечают, что в исследовании компании PwC не учитывался такой фактор, как повышение НДС – напомним, с 1 января 2019 года он составит 20%. В таких условиях, как считают некоторые девелоперы, себестоимость строительства может вырасти всего на 6-7%. Пессимисты прогнозируют рост на уровне 10%, и отмечают, что он спровоцирует снижение объемов спроса – оно может составить не менее 7%.

По мнению некоторых застройщиков, на введение механизма эскроу-счетов рынок недвижимости вряд ли отреагирует молниеносно, соответственно, рост стоимости квартир не будет резким. Правила начнут действовать только в отношении новых проектов, и лишь с июля следующего года, тогда как сегодня на этапе реализации находятся проекты, общая площадь которых превышает 130 млн. м2. Эти проекты реализуются в соответствии со старыми правилами, что позволяет заложить определенный переходный период для рынка - специалисты считают, что процесс займет 2 или 3 года.

Справка

Что такое эскроу-счет? 

Эскроу-счет – аккредитивная схема расчетов, которая сегодня применяется при проведении ипотечных сделок. Упрощая, можно сравнить такой счет с банковской ячейкой. Дольщик (покупатель) и застройщик (продавец) подписывают договор, в котором указывается, что продавец получает доступ к финансовым средствам покупателя только после соблюдения определенных условий – дом должен быть достроен, а квартира должна быть передана покупателю.

ДДУ и эскроу-счет: в чем разница?

Эскроу-счет можно назвать дополнением к ДДУ. По сути, его внедрение заменяет все способы защиты дольщиков, которые применялись ранее, но работали плохо. В условиях внедрения механизма эскроу-счетов ДДУ остается, что соответствует ФЗ-214. В данном случае, счет – дополнительная гарантия того, что стороны будут соблюдать условия договора. Застройщик не получит доступа к финансовым средствам покупателя, если не сможет передать ему готовый объект. Раньше застройщики имели доступ к средствам, причем, использовали их на свое усмотрение – в том числе, для реализации вовсе не тех объектов, на которые выделялись конкретные средства. Именно такая схема, как считают многие специалисты, обусловила появление обманутых дольщиков.

С введением эскроу-счетов застройщик будет тратить средства покупателей только на реализацию конкретного проекта – того, за который дольщик заплатил. В иных целях он использовать эти средства уже не сможет.

Эскроу-счет гарантирует не только безопасность финансовых средств дольщиков, но и оперативность реализации проекта. Это связано с тем, что для застройщика становится совершенно не выгодно увеличивать срок строительства, так как оно финансируется уже не за счет средств дольщиков, а за счет кредитов, которые банки предоставляют им под проценты.

По материалам "PwC Россия" и "РБК Недвижимость".