Если нужно продать квартиру: стратегия собственника

Любые изменения, происходящие с рынком, затрагивающие курс национальной валюты, вызывают реакцию со стороны продавцов и покупателей недвижимости. Как показывает практика, собственники, планировавшие продать квартиру, пересматривают стоимость, другие владельцы предпочитают занимать выжидательную позицию. Однако ситуация, которая складывается в марте 2022 года – это, по мнению экспертов, исключение из правила. Как минимум в настоящий момент стоимость квартир в Москве на вторичном рынке массово не пересматривается, говорят аналитики и брокеры.

 

По данным аналитиков одного из ведущих столичных агентств, в начале марта в течение суток застройщики пересмотрели стоимость квартир в новостройках – изменения коснулись 45% лотов. На вторичном рынке за сутки изменилась стоимость максимум 5% объектов, выставленных на продажу.

В период с 25 февраля по 3 марта 2022 года только 14% квартир и апартаментов, экспонируемых в Москве, изменили свою стоимость более чем на 2%. Резкое увеличение стоимости аналитики зафиксировали непосредственно после повышения ключевой ставки:

• 28 февраля 2022 года изменилась стоимость 5% квартир и апартаментов;

• 2 марта 2022 года изменилась стоимость почти 10% лотов.

Таким образом, Центробанк и его решение подстегнули рост спроса, однако вторичный рынок продемонстрировал менее динамичную реакцию по сравнению с первичным. Брокеры объясняют это растерянностью собственников, которые приняли решение не изменять стоимость своей недвижимости. Часть владельцев и вовсе решила временно отказаться от продажи, выбрав позицию ожидания.

 

28 февраля 2022 года, когда ключевая ставка повысилась, внушительная часть владельцев недвижимости, уже изменивших стоимость своих объектов, дополнительно увеличила цены – примерно на 3%, чуть менее 2% собственников приняли решение снизить стоимость, и все это – невзирая на выросшие ипотечные ставки. Примерно в этот же временной промежуток увеличилась активность и со стороны покупателей – преимущественно из числа тех, кто имел на руках наличные средства и находился в поисках варианта их сохранения. Активность продемонстрировали и те, кто уже имел одобрение на ипотечный кредит со стороны банка – следует отметить, что кредитные организации уже тогда начали пересматривать условия и отзывать оформленные ранее одобрения.

Продавцы недвижимости в Москве ориентировались на возможность воспользоваться ажиотажным спросом и заработать на нем. Однако 1 и 2 марта 2022 года, отмечают аналитики, многие собственники начали снижать стоимость – в попытках удержать спрос со стороны тех покупателей, которые не успели запрыгнуть в последний ипотечный «вагон».

Перспективы

Профессиональные участники рынка недвижимости воздерживаются от прогнозов и делятся исключительно своими предположениями. По мнению брокеров, собственники квартир в Москве либо ждут, либо стремятся как можно скорее реализовать свои апартаменты и квартиры – до тех пор, пока стоимость жилья не начала снижаться. Некоторые продавцы намеревались продавать недвижимость, чтобы получить деньги, однако сегодня они выбирают другую стратегию. В целом они не отказываются от продажи, но рассматривают покупку другой недвижимости, а не получение средств. Такая стратегия, по мнению брокеров, типична, однако, как отмечают специалисты, покупатели недвижимости практически не реагируют на попытки продавцов зафиксировать цены на жилье в долларах или в евро, равно как и на попытки увеличить стоимость. В течение последних нескольких дней, утверждают риелторы, выросло количество обращений по продаже недвижимости – многие продавцы спешат и ориентируются на срочную реализацию.

 

В сегменте элитной недвижимости складывается аналогичная ситуация. По словам брокеров, порядка четверти собственников решили убрать свои квартиры и апартаменты из продажи – до лучших времен, многие приняли решение увеличить стоимость. В рублях рост составляет в среднем 20%, в евро и в долларах – сообразно курсу, который фиксировался всего пару недель назад: 80 рублей за 1 доллар США. По подсчетам риелторов, продавцы, выбравшие стратегию защиты, в общей структуре собственников составляют около 25%.

В высокобюджетном сегменте преобладает такая стратегия: экспонирование недвижимости продолжается, однако процессы корректируются с учетом ситуации. С рынка апартаменты и квартиры в элитных ЖК Москвы не уходят, их стоимость, как правило, не повышается. Однако каждый продавец после того, как ему поступают заявки на просмотр жилья, оценивает предложение относительно ситуации на рынке в целом, изучает экономические и политические новости, и только после этого принимает решение, касающиеся продажи недвижимости.

 Действия собственника

 Универсальных советов собственникам квартир не дают ни риелторы, ни аналитики. Общая рекомендация – действовать в соответствии с личными обстоятельствами. Так, если продавец собирался реализовать свое жилье чтобы купить новое или стать обладателем квартиры в строящемся или в уже построенном ЖК, он может не откладывать свои планы. В последние несколько дней фиксируется рост спроса на квартиры и апартаменты в малом бюджете. В условиях изменения ипотечных ставок многие покупатели собираются вкладывать средства, выделенные на первоначальный взнос, непосредственно в покупку жилья. Кроме того, квартиры и апартаменты в Москве можно продавать, если собственник планировал за счет вырученных от реализации средств закрыть свои обязательства по кредитам.

 

В любом случае ситуация с продажей квартиры в Москве сегодня выглядит рискованной и неоднозначной. Средства в рублях, полученные от продажи жилья, могут обесцениться. Брокеры советуют: если вопрос с жильем нужно решить как можно скорее, стоит ориентироваться на альтернативную покупку. Если вопрос ждет, имеет смысл взять небольшую паузу и понаблюдать за развитием ситуации. Общая рекомендация – не принимать скоропалительных решений.

Брокеры отмечают: покупатели, ориентированные на приобретение недвижимости класса «премиум», рассматривают разные ценовые варианты, многие из них выражают готовность покупать квартиры и апартаменты в ЖК даже по чуть завышенной цене, если собственник действительно готов к продаже. Это один из наиболее действенных способов поиска клиентов в непростых условиях и продажи недвижимости.