addressagentbrickscarceilingcitydcdistrictdolldooreurfbfloorfloorsgoogle-plushouseinstagramkeyliftlistmarkermessagemetronaturenewbuidingnewbuiltSE_icons_Noparkingphoneplanrenovrouterubsearchshopstairsstar-emptystar-fillsummsurveilancesymbol-defstagthumbtwvkwalkwallsSE_icons_windowyoutubelist-2

Готовый арендный бизнес: тенденции и перспективы

22 Июня 2018

Об особенностях покупки готового арендного бизнеса в сегменте street retail, о целесообразности его выбора как объекта для инвестиций, а также о нюансах такого выбора мы беседуем с Марией Побыванец, руководителем департамента коммерческой недвижимости Smolenka Estate. 

– Какой формат готового арендного бизнеса сегодня считается наиболее востребованным со стороны инвесторов?

 В настоящее время (как и всегда) наиболее востребованы помещения street retail, расположенные в непосредственной близости от станций метро, в сложившихся торговых коридорах, а также в густонаселенных жилых массивах, на проспектах.

– Какие требования предъявляются к площади объектов и к арендаторам?

Наиболее востребованы помещения площадью 150 -500 м2. В числе самых надежных арендаторов - «Пятерочка», «Перекресток», Fix Price, ВТБ, Сбербанк. Вызывают недоверие к долгосрочному сотрудничеству «Дикси», «Магнит», «Магнолия».

– А офисы в жилых домах?

Офисы в жилых домах востребованы в таких форматах, как шоурум, офис продаж, отделение банка, адвокатское бюро, нотариальная контора. Такая профильная востребованность обусловлена наличием автономного входа в помещения.

2206.jpg

– С точки зрения инвестиционной привлекательности – какими техническими характеристиками должно обладать помещение? Какие объекты инвесторы считают наименее привлекательными?

Наиболее востребованы встроенно-пристроенные и встроенные торговые помещения в жилых домах, оборудованные зоной погрузки-выгрузки в соответствии с законом. Речь идет о торговых помещениях, которые были изначально предусмотрены проектом строительства жилого дома. Помещение должно иметь планировку с возможностью деления на автономные блоки с отдельными входными группами, то есть, должна быть возможность сдавать помещения маленькими блоками и по более высокой ставке. Среди других требований - витринное остекление, централизованная система приточно-вытяжной вентиляции, зальная планировка без большого количества несущих конструкций, наличие запасного выхода и парковки.

Сложнее всего продать те торговые помещения, которые были переведены из жилого фонда в нежилой, имеющие пристроенную лестницу. Не менее сложно продать нежилые помещения в пятиэтажных и девятиэтажных жилых домах, даже если к ним прилагается надежный арендатор. Причина - активно работающая программы реновации. Не слишком привлекательны для инвесторов и капитальные отдельно стоящие здания постройки постсоветского периода.

– Что влияет на ликвидность арендного бизнеса? Есть ли зависимость от этапа реализации объекта, если речь идет о коммерческом помещении в жилом комплексе?

Основные факторы, влияющие на ликвидность – это месторасположение, соответствие стоимости продажи недвижимости и ставки аренды, планировка, количество уровней помещения. Также следует отметить надежность арендатора, качество долгосрочного договора аренды, кадастровую стоимость объекта.

2206_1.jpg

Ликвидность бизнеса напрямую зависит от стадии реализации проекта. Так, стоимость объекта на ранней стадии строительства будет ниже рыночной, однако следует учитывать, что период создания арендного бизнеса на таком объекте длительный. Иными словами, деньги замораживаются на неопределенный период – почти всегда это происходит в случае покупки на этапе котлована. И покупка готового арендного бизнеса здесь имеет очевидные преимущества: после перехода права собственности арендные потоки сразу же начинают поступать покупателю, новому собственнику. То есть, деньги начинают работать.

– Какие схемы сегодня используются для расчета стоимость арендного бизнеса в Москве? Сколько, в среднем, уходит на его окупаемость?

Схема расчета основана на сопоставлении двух величин: дохода от аренды и стоимости покупки объекта. Если это продажа, то схема будет следующей: ГАП с вычетом затратной части недвижимости (налог на имущество, НДС/УСН, плата за земельный участок, коммунальные платежи) относительно стоимости покупки объекта. Средний срок окупаемости сегодня составляет от 8,5 до 12 лет. На продажу выставляются объекты со сроком окупаемости 10 -12 лет, спрос сосредоточен на объектах со сроком окупаемости 7,5-8,5 лет. Отмечу, что подходы расчета окупаемости сильно отличаются у продавцов, покупателей и оценщиков.

– На что вы советуете обратить особое внимание при выборе арендного бизнеса – объекта, расположенного в новом жилом районе, квартале? К чему следует быть готовым покупателю?

Недвижимость начинается с документов – я не устаю повторять, что основное правило при покупке любого объекта, как коммерческого, так и жилого. Стоит уделить внимание кадастровой стоимости, на основе которой рассчитывается налог на имущество, а также размеру эксплуатационных расходов.

Оценивая бизнес с точки зрения доходности, следует отметить следующие моменты: наличие огороженной территории, отсутствие бесплатной парковки, возможность входа на территорию по предварительной заявке. Все это влияет на доходность бизнеса существенно, как и на принятие решения о его покупке.

2206_2.jpg

– Назначение коммерческих помещений – что нужно о нем знать? Есть ли ограничения по открытию тех или иных предприятий?

Нежилые помещения бывают свободного назначения (ПСН) и торговые. Ограничения по использованию помещения могут обуславливаться условиями лицензирования конкретного вида деятельности, аккредитации, использования определенного оборудования – например, рентгеновские установки, аппараты для МРТ-диагностики.

– Как вы могли бы оценить качество торговых помещений, которые расположены на первых этажах домов? Есть ли тенденции к улучшению или к ухудшению?

Качество торговых помещений в новых жилых комплексах стало намного лучше – благодаря тому, что необходимые параметры закладываются непосредственно в проект. Особенно ликвидны помещения в стилобатной части, которые заложены в проект изначально как часть инфраструктуры. К сожалению, такие помещения редко выставляют на продажу - как правило, застройщик оставляет их у себя в собственности.

Возврат к списку

WhatsApp