Итоги полугодия: тренды и перспективы рынка премиальной недвижимости

Одна из ключевых тенденций первой половины 2019 года – увеличение объема предложения на премиальном рынке, которое, как подчеркивают брокеры, обеспечивается за счет выхода новых проектов. Так, в 2018 году столичные застройщики завершили реализацию 25 жилых комплексов и клубных домов класса «элит» и порядка 20 новых объектов бизнес-класса. Продажи в настоящее время ведутся и в домах, сданных годом ранее – общее количество объектов, подходящих под понятие новостроек, риелторы оценивают в 50-60.

Еще один тренд – ориентация девелоперов на апарт-комплексы. Соответствующий сегмент недвижимости в Москве продолжает активно развиваться, однако структура предложения претерпела некоторые изменения. В сегменте «бизнес» общий объем предложения сократился на 13% и составил около 42%, тогда как в сегментах «элит» и «премиум», напротив, объем увеличивается. Количество предложений в новых апарт-комплексах класса «премиум» увеличилось почти на 50%, в сегменте «элит» результате несколько более скромные – рост составил всего 2%. Однако в общей структуре на предложения в дорогих новостройках с апартаментами приходится внушительная доля – порядка 80%. Всего же в российской столице в прошлом году стартовала реализация 33 новых комплексов с апартаментами, и порядка 50% этих объектов относятся к сегментам «элит» и «премиум».

На протяжении всего первого полугодия 2019 года продолжал увеличиваться объем предложения по продаже дорогих квартир с выполненной отделкой. Брокеры подсчитали, что девелоперы начали предлагать квартиры с отделкой почти в пять раз чаще, чем в 2018 году. В настоящее время в сегменте «премиум» на лоты с выполненной отделкой приходится порядка 25% всех предложений, в сегменте «элит» - около 28%. Из всех комплексов, сданных в эксплуатацию или стартовавших в 2018 году, 14 – объекты с квартирами, в которых выполнен ремонт.

Эту тенденцию брокеры обуславливают сменой предпочтений покупателей: они больше не желают тратить время и силы на ремонт и ждать момента, когда в приобретенную квартиру можно будет въехать. Социологи подсчитали, что современные люди меняют место жительство один раз в 8-10 лет, чем также можно объяснить смену предпочтений и выбор в пользу готовых квартир.

Редевелопмент – один из главных трендов у московских застройщиков. Соответствующий сегмент можно назвать лидирующим. Для сравнения: в 2017 году в Москве было реализовано всего два объекта реконструкции старинных зданий с историей, в 2018 году – уже девять.

Девелоперы ориентируются и на клубный формат, о чем также свидетельствуют аналитические данные: в 2017 году в столице было представлено пять таких объектов, в 2018 – 15. В целом 2018 год стал рекордным для сегмента клубных домов – на рынок вышло максимальное количество таких объектов. Камерный формат, небольшое количество квартир – то, что не влияет на разнообразие ассортимента предложений. Выбирать есть из чего: в клубных домах предлагаются апартаменты с террасами, патио, зимними садами, во многих квартирах есть дровяные камины. Пример клубного дома с интересными предложения - Turandot Residences на Арбате.

Тенденция к росту активности покупателей, появившаяся в 2018 году, продолжилась и в первой половине 2019 года. В прошлом году число ДДУ в сегментах «элит» и «премиум» увеличилось на 45%. В середине зимы 2019 года рост спроса был зафиксирован на уровне 15%, и это несмотря на пусть и незначительное, но увеличение стоимости квартир – на 4-5%. За три первые месяца текущего года суммарный объем продаж на первичном рынке премиальной недвижимости увеличился почти на 25%, превысив 20 млрд рублей.

Пентхаусы – объекты, которые скептики совершенно напрасно начали списывать со счетов. Такой формат остается востребованным, он привлекает покупателей, на него ориентируются девелоперы. В настоящее время в сегментах «элит» и «премиум» представлено порядка 40 пентхаусов разной планировки и площади – от 100 до 1000 м2. Они предлагаются в жилых комплексах и клубных домах, расположенных в центре Москвы, за пределами Садового кольца. Некоторые предложения брокеры выделяют в отдельную категорию с названием «московские пентхаусы». От пентхаусов в классическом понимании они отличаются тем, что у них нет собственных лифтов, панорамных видов из окон (в центре отсутствуют новые высотные здания, что связано с ограничениями в их строительстве). В комплексах за пределами Садового кольца пентхаусы остаются классическими – с роскошными видами, террасами, лифтами. Стоимость самого дорогого пентхауса в Москве оценивается в 2,5 млрд рублей – это апартаменты в одном из небоскребов ММДЦ «Москва-Сити».

Новая тенденция – городские резиденции в Москве. Формат, получивший статус эксклюзивного, уже успел заинтересовать многих покупателей, и девелоперы приняли этот интерес во внимание. К категории городских резиденций можно отнести комплекс форматов – таунхаусы, особняки, городские виллы. Сегодня в соответствующем сегменте представлено порядка 10 таких проектов. 

Важное преимущество городских резиденций – разнообразие предложений: объекты от 120 м2 (таунхаусы) до 1,5 тыс. м2 (особняки). Первые есть в открытых продажах, их стоимость в среднем составляет порядка 45 млн, продажа особняков ведется в закрытом режиме.