Прогнозы: рынок жилой недвижимости после пандемии

Режим самоизоляции в Москве продлен до конца мая 2020 года. В текущей ситуации процесс заключения сделок купли-продажи жилой недвижимости затруднен, что особенно заметно по вторичному сегменту. Аналитики и брокеры ведущих компаний отмечают – в настоящее время формируется отложенный спрос, который сразу же после снятия всех ограничений должен реализоваться – то есть, превратиться в сделки.

Что такое отложенный спрос

Решение квартирного вопроса далеко не для всех и не во всех случаев терпит отлагательств, и многие покупатели даже в период вынужденной самоизоляции продолжают поиски жилья и надеются на его приобретение. Те сделки, которые были приостановлены в начале и в середине марта 2020 года, будут реализованы после снятия ограничений. Внушительную долю таких сделок, подчеркивают риелторы, составляют договоры с проведенными платежами – частично или в полном объеме. Завершение сделок не состоялось по причине закрытия нотариальных контор, МФЦ, банковских офисов.

Многие покупатели не откладывают приобретение недвижимости даже в период карантина. Освободившееся в самоизоляции время они используют для спокойного и вдумчивого изучения рынка, доступных вариантов вторичного, первичного сегмента. Все, что таким покупателям остается – ждать снятия ограничений, чтобы приобрести выбранную квартиру. В такой категории, отмечают риелторы, конверсия будет достаточно высокой – сделки будут совершаться в мае, в также в первой половине лета. Точные сроки зависят от схемы выхода из режима самоизоляции и этапов снятия ограничений.

В марте 2020 года в сегменте новостроек Москвы количество бронирований почти на 2,5 тыс. превысило количество регистраций ДДУ. Однако следует учитывать, что определенная часть бронирований так и не превратится в реальные сделки: планы покупателей могут измениться, также могут пересмотреть ипотечные условия банки. Кроме того, и застройщики могут изменить ценовую политику. Впрочем, не менее 2 тыс. договоров, как утверждают эксперты, все-таки будут зарегистрированы, но только в мае и в июне.

Что касается вторичного рынка, то практически 100% сделок уже сегодня можно отнести к категории отложенного спроса. На протяжении последних двух лет в столице ежемесячно продавалось порядка 13 тыс. квартир, из которых 2/3 приходилось на сделки, связанные с разводами, заключением брака и другими так называемыми естественными причинами – то есть, с тем, что не имеет отношение к пандемии и экономическому кризису. Можно предположить, что суммарный объем отложенного спроса в настоящее время составляет порядка 11 тыс. сделок.

Взгляд в будущее

Когда можно ожидать восстановления спроса и реализации отложенных сделок? Здесь эксперты демонстрируют единодушие во мнениях и утверждают, что все зависит исключительно от схемы выхода из режима самоизоляции, а также от экономической ситуации и покупательской способности москвичей. Те, для кого квартирный вопрос стоит действительно остро, с высокой долей вероятности начнут заключать сделки сразу же после завершения режима самоизоляции.

Снятия ограничений, по оптимистичным прогнозам, в Москве можно ожидать в мае и в июне. Таким образом, реализация отложенного спроса откладывается до августа или даже до сентября. Ситуацию, которая будет складываться в конце лета 2020 года на рынке недвижимости столицы, многие эксперты и риелторы сравнивают с ситуацией, которая складывалась в первом квартале 2017 года – продажи снижались планомерно, и ситуация изменилась только осенью.

К кому обратятся покупатели, формирующие отложенный спрос? К девелоперам, которые смогут предложить самые интересные и гибкие дисконтные программы. Сегодня покупатели ориентируются на скидки и бонусы, рассчитывают на них. Девелоперам важно понимать, что без стимулирующих мер количество сделок может существенным образом сократиться.

На вторичном рынке отложенный спрос будет реализовываться недолго – по подсчетам экспертов, его может хватить буквально на пару месяцев, и этого будет явно недостаточно для восстановления рынка и его возвращения в стандартный режим. Длительный период самоизоляции оказывает негативное влияние на покупательскую способность, что окажет соответствующее влияние и на спрос. Можно утверждать, что вторичный рынок в Москве будет развиваться по сценарию, напоминающему ситуацию в 2015 году – тогда число сделок упало до минимума после резкого роста в 2014 году.

Влияние на снижение спроса на вторичное жилье окажет и развитие первичного рынка. Девелоперы в период ограничений получили немало преимуществ, в частности, им удалось организовать проведение сделок в дистанционном режиме. Также застройщики получили и поддержку от государства в виде снижения ставок по ипотеке. Соответственно, уже в течение первых двух месяцев с момента начала работы рынок вторичной недвижимости потеряет порядка 25% сделок по сравнению с показателями марта 2020 года, причем, даже при условии реализации отложенного спроса.