Снижение ключевой ставки и ипотека: прогнозы и перспективы

12 февраля 2021 года Центробанк зафиксировал ключевую ставку – 4,25% годовых, поставив на паузу процесс ее снижения, который был запущен в начале прошлого года. Первая пауза в процессе была поставлена в сентябре прошлого года. Напомним, что в 2020 году ставка снижалась с 6,25% - так, в январе по ипотечным кредитам она составила 8,79%, в декабре – 7,36%.

 

Финансовый регулятор не прогнозирует дальнейшего смягчения своей политики и намерен вернуться к нейтральным значениям, которые составляют 5% по нижней границе. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в своем обращении отметила, что процесс смягчения политики финансового регулятора можно считать завершенным. После ее заявления участники рынка недвижимости – продавцы и потенциальные покупатели – задаются вопросом: как новая политика Банка России повлияет на ставку по ипотеке, как изменится порядок цен на жилье?

Перспективы

Решение, принятое Банком России, было ожидаемым. В стране инфляция сегодня находится на таком уровне, что ключевая ставка просто не может быть снижена. Денежно-кредитная политика формируется на основе такого фактора, как инфляция и ее таргетирование. Уже сейчас индекс цен на товары потребления составляет 5,2%, уровень инфляции – почти 12,8%. Если бы ключевая ставка была повышена в разгар пандемии COVID-19, восстановление экономики замедлилось – с рынка могли уйти доступные кредиты. В ближайшей перспективе Банк России, скорее всего, не будет повышать ключевую ставку, соответственно, не изменятся и ставки по ипотеке, сходятся во мнении эксперты рынка.

 

Если политика Центробанка будет в дальнейшем ужесточаться, в стоимости прибавят, в первую очередь, потребительские кредиты. Что касается ипотеки, то если кредиты и подорожают, то процесс начнется на вторичном рынке. Как минимум до начала лета 2021 года на первичном рынке ставки сохранятся на зафиксированном уровне, чему во многом будет способствовать продолжающаяся льготная программа.

 

Снижения ипотечных ставок в ближайшей перспективе ожидать не стоит – как минимум, без положительных изменений в экономике. Если государственная программа льготной ипотеки будет завершена в июле текущего года, ставка может несущественным образом вырасти во втором полугодии. В соответствии с прогнозами, в первой половине текущего года ставка по ипотеке может составить от 7 до 7,5%, во второй половине года – до 8%.

Льготная программа

Ключевая ставка, как считают эксперты, для рынка недвижимости второстепенна – как минимум, по состоянию на сегодняшний день. Большее значение имеет программа льготной ипотеки. Именно она стала стимулом роста спроса на жилье в новостройках и обусловила повышение цен. Банк России пришел к выводу, что в отдельно взятых российских регионах продлевать сроки действия льготной программы уже бессмысленно: большая часть кредитов на покупку жилья в настоящее время приходится на области с достаточно высокими ценами – речь идет о Москве и области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Аналогичная ситуация складывается и в Краснодарском крае. В среднем же по России, как отмечают в Центробанке, рост стоимости жилья составил в 2020 году почти 16%.

 

Внушительная доля существующего спроса в Москве и в Санкт-Петербурге сегодня приходится на жилье, которое приобретается с целью инвестиций. Российские власти не считают помощь инвесторам приоритетной задачей. В регионах России сроки действия льготной ипотечной программы могут быть продлены – это обусловлено тем, что темпы прироста стоимости жилья там не настолько интенсивны. Если льготная программа будет продлеваться с условиями, ставки в отдельно взятых регионах России могут вырасти.

Спрос и тенденции

Эксперты считают, что спрос на ипотечные кредиты постепенно будет снижаться – по мере того, как власти начнут сворачивать льготную программу. Однако даже в том случае, если программа будет продлеваться, показателей 2020 года рынок вряд ли достигнет. Напомним, в 2020 году в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 4,4 трлн руб. Снижение объемов оформляемых кредитов, как отмечают аналитики, может быть несущественным – порядка пары процентов. Во многом ситуации будет способствовать снижение существующего спроса, равно как и повышение требований к заемщикам. Большая часть тех, кто планировать купить квартиру или другую жилую недвижимость в кредит, уже оформили ипотеку, воспользовавшись условиями.

 

2020 год стал для ипотечного рынка России рекордным. Всего было выдано почти 1,8 млн кредитов на приобретение жилья. По отношению к 2019 году показатели увеличились на 35%, сумма выданных кредитов – почти на 50%. В рамках государственной программы льготной ипотеки в России было оформлено более 340 тыс. кредитов общей стоимостью в 1 трлн руб.

Спрос на жилье в России в настоящее время остается стабильным, в ближайшей перспективе эксперты не ожидают его снижения, однако отмечается, что уже наметилась тенденция к снижению объема экспонируемого жилья. Это может привести к увеличению стоимости квартир.

 

Активность рынка недвижимости может снизиться ближе к лету, однако на 2021 год некоторые эксперты дают другие прогнозы, подчеркивая, что государственная поддержка будет обеспечиваться только до июля 2021 года. Вполне вероятно, что многие покупатели захотят воспользоваться последней возможностью. В случае, если решение о продлении льготной программы не будет принято, конец лета и начало осени могут стать периодом затишья – рынок будет адаптироваться к обычным ставкам в районе 8% вместо ставших привычными 5-6%.

 

Стоит ли ожидать бума рефинансирования кредитов, который предположительно может возникнуть в результате снижения ставок по ипотеке? Вполне логично, что заемщики захотят изменить свои условия на более выгодные. Так, в прошлом году на фоне снижения ставок спрос на рефинансирование кредитов был достаточно высоким. В текущем году, отмечают эксперты, показатели рефинансирования могут снизиться, так что бум можно считать маловероятным. Большая часть заемщиков, оформивших кредиты в прошлые годы по ставкам порядка 10%, уже воспользовались рефинансированием. Сегодня ставки минимальны, ключевая ставка в ближайшей перспективе снижаться не будет, соответственно, и в финансовых организациях России они сохранятся на нынешнем уровне.

В статье использованы фотографии из открытых источников.