Запрет на строительство апартаментов: последствия и перспективы

19 ноября 2020 года заместитель строительства и ЖКХ России Никита Стасишин в рамках выступления в Совете Федерации заявил о нецелесообразности строительства многофункциональных комплексов с апартаментами. В то же время чиновник отметил, что уже возведенные комплексы «попадут под амнистию» и будут учтены в суммарном объеме введенной в эксплуатацию недвижимости.

Напомним, что в настоящее время апартаменты в России имеют статус нежилых помещений, однако используются для проживания. В прошлом году в Госдуме было озвучено предложение по разрешению оформления временной регистрации граждан в таких объектах недвижимости. Проект закона, в рамках которого статус апартаментов будет окончательно определен, правительство планирует представить и принять до конца 2020 года.

Что нужно знать об апартаментах

В соответствии с действующим законодательством РФ, апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости. По этой причине расчет ЖКХ для таких объектов производится по повышенному тарифу – примерно на 10-15%, аналогичным образом рассчитываются и налоговые ставки. К примеру, имущественный налог для квартир составляет 0,1% от стоимости, для апартаментов он может доходить до 2-3%. В результате эксплуатационное обслуживание апартаментов обходится владельцам дороже.

Апартаменты – объекты недвижимости, которые, в отличие от квартир, не защищает закон о долевом строительстве. Их покупатели не могут рассчитывать на компенсацию, если девелопер проекта обанкротился. Среди других особенностей статуса апартаментов:

• Перед резидентами комплексов с апартаментами застройщики не имеют обязательств, касающихся обеспечения инфраструктурой – школами, детскими садами, продуктовыми магазинами;

• На комплексы с апартаментами не распространяются эпидемиологические и санитарные правила, обязательные для объектов, имеющих статус жилых. Не регулируются и, соответственно, не соблюдаются требования, касающиеся освещения, шумоизоляции;

• Владельцы апартаментов не имеют возможности оформления постоянной регистрации.

История апартаментов в российской столице началась почти 20 лет назад. Изначально к такому формату относили лофты в премиальных и элитных комплексах – как правило, в проектах редевелопмента, реконструированных особняках и бывших доходных домах, которые формально не считались жильем.

Пик популярности апартаментов пришелся на начало строительства ММДЦ «Москва-Сити», в небоскребах которого, помимо офисов, проектировались и такие лоты – они позиционировались как полноценное жилье. В 2008 году, в период кризиса, апартаменты получили еще более широкое распространение. Многие застройщики, спасающиеся от банкротства, приняли решение изменять формат проектов коммерческой недвижимости под жилую – деловые комплексы оперативно превращались в жилые. 

Начиная с 2012 года апарт-комплексы переходят в массовый сегмент, доля таких проектов в общей структуре предложения на столичном рынке жилой недвижимости начинает стремительно увеличиваться.

Перспективы

Вопрос статуса апартаментов остается предметом многолетнего обсуждения на правительственном уровне. Министерство строительства РФ изначально планировало решить его еще в 2016 году, представив проект закона – чиновники собирались приравнять апартаменты к квартирам в жилых домах. В 2018 году были внесены изменения в документ, однако спустя некоторое время проект закона был отозван. В сентябре 2020 года заместитель главы Правительства РФ Марат Хуснуллин сделал заявление о том, что судьба апартаментов будет решена до 2021 года.

Предложение, которое озвучили в Министерстве строительства, уже сегодня вызывает немало вопросов. Участники рынка активно обсуждают конкретные даты введения запрета на строительство комплексов с апартаментами, а также перспективы такого запрета для рынка, в том числе, для возводящихся комплексов. Немало вопросов вызывает и амнистия, о которой упоминали чиновники – какое влияние она может оказать на схему налогообложения, принцип расчета коммунальных услуг, возможность оформления постоянной регистрации.

Предметом обсуждения в профессиональном сообществе остается и предполагаемый объем предложения из апарт-сегмента, который теоретически может попасть под амнистию. Отсутствует ясность в отношении схемы оценки объектов для получения ими статуса жилых или нежилых помещений.

Апартаменты в контексте рынка недвижимости

По данным на начало IV квартала текущего года, не менее 42% всех экспонируемых на первичном рынке апартаментов составляют объекты класса «премиум» и 39% - к классу «бизнес». Доля апарт-комплексов, уже введенных в эксплуатацию, составляет на сегодняшний день порядка 35%. На финальной стадии строительства находится порядка 40% всех проектов.

Эксперты отмечают, что сегмент апарт-комплексов делится на две категории:

• Комплексы, реализуемые на территории промышленных зон, заводов, а также в рамках реконструкции и редевелопмента старинных зданий;

• Новые дома, возводящиеся на территориях, где отсутствует возможность согласования жилых помещений.

Участники рынка выражают надежду, что законодательные изменения коснутся комплексов, относящихся к второй категории, и предполагают, что правительство может разработать новые регламенты строительства для предоставления девелоперам возможности реализовывать проекты с перспективой получения статуса жилья.

Изменения, о которых говоря в правительстве, вряд ли будут иметь отношение к проектам, находящимся на начальной стадии реализации – речь идет о комплексах, сдача которых в эксплуатацию запланирована на 2022-2023 годы. Такие комплексы, скорее всего, будут достроены.

Какие последствия будет иметь запрет на строительство апартаментов? Эксперты сходятся во мнении, что для рынка они вряд ли будут фатальными. 

• Стоимость апартаментов, которые попадут под обещанную правительством амнистию, может вырасти – в первую очередь, на фоне сокращения объема предложения. Рост стоимости, как прогнозируют эксперты, может составить порядка 20%.

• Те застройщики, которые ориентировались на апарт-комплексы, в случае запрета на их реализацию, могут переориентироваться на жилые комплексы с квартирами. Смена формата, как утверждают эксперты рынка, произойдет оперативно и безболезненно для девелоперов – с учетом того, что существенных различий процессы строительства апарт-комплексов и ЖК не имеют.

Следует отметить, что суммарная доля апартаментов в объеме возводящегося жилья по-прежнему остается несущественной. Такие объекты возводятся преимущественно в крупных городах России, в том числе, в Москве и в Санкт-Петербурге. В российской столице на апартаменты приходится порядка 14% в структуре спроса и предложения. Всего десять лет назад аналогичный показатель составлял не менее 25%