Как изменится рынок жилья в ММДЦ «Москва-Сити» после переезда чиновников

Весной прошлого года на территорию ММДЦ «Москва-Сити» переехали представительства стразу нескольких российских министерств:

• Минпромторга;

• Минэкономики;

• Росстандарта;

• Минкомсвязи; 

• Ростуризма;

• Росимущества. 

Для того, чтобы разместить несколько тысяч сотрудников ведомств, в «Сити» потребовалось порядка 76 тыс. м2 офисных помещений – все они расположены в корпусе «IQ-квартал» и составляют не менее 8% всех площадей, которые сдаются в аренду в ММДЦ.

 

Известно, что переезд шести ведомств – только начало глобального исхода в «Сити» всех подразделений российского правительства. На прежних местах останется только Росархив, МЧС и Министерство иностранных дел. До 2021 года планируется завершить переезд 14 ведомств. Общее количество их сотрудников составит не менее 10 тысяч, и для их размещения, как примерно подсчитали эксперты рынка коммерческой недвижимости, может потребоваться не менее 250 тыс. м2.

 

Влияние на рынок недвижимости

Еще в начале прошлого года можно было услышать прогнозы, согласно которым после переезда министерств в ММДЦ «Москва-Сити» на территории кластера резко вырастет спрос на недвижимость – как на коммерческую, так и на жилую. Однако сегодня очевидно то, что говорить о таком росте рано. Большая часть сделок, отмечают эксперты, будет растягиваться по времени, что легко проследить по ситуации, которая складывалась в 2019 году. К примеру, по итогам второго квартала прошлого года в «Сити» купили только 98 апартаментов, по итогам третьего квартала – 70 апартаментов. Показатели оказались ниже, чем в 2018 году, однако важно отметить, что их снижение было обусловлено вымыванием предложения с рынка и действительно высокими показателями 2018 года.

 

К настоящему моменту большая часть ликвидных лотов в башнях «Москва-Сити» уже реализована. Брокеры подчеркивают, что на первичном рынке сегодня представлено всего 605 апартаментов:

NEVA TOWERS – 296;

Комплекс «ОКО» - 240;

Башня «Федерация Восток» - 68.

Ежемесячно в комплексах ММДЦ «Москва-Сити» реализуется порядка 30 лотов, причем, большая их часть приходится на комплекс NEVA TOWERS. Если предположить, что темпы продаж сохранятся, то предложения закончатся уже в 2020 году. Учитывая, что спрос на жилье в «Сити» будет расти, лотов попросту не хватит. Девелоперы планируют обеспечивать растущий спрос за счет предложений в тех комплексах, которые еще только готовятся к сдаче в эксплуатацию. Ставки, среди прочего, делаются на комплекс One Tower, в котором запроектировано 1,5 тыс. квартир. Внушительную часть покупателей жилья в этом комплексе, как отмечают брокеры, составят сотрудники государственных ведомств, которые квартируются в «Сити».

Предложения и цены

Площадь апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» в среднем составляет 120 м2. Примерно 50% всего предложения – лоты площадью от 40 до 100 м2. Говоря о стоимости, то апартаменты в среднем оцениваются в 72 млн руб. Для сравнения, в среднем по столичному рынку премиальной недвижимости цена квартиры составляет около 63 млн руб. Чуть меньше половины всего объема предложения в «Сити» приходится на апартаменты, стоимость которых варьируется от 30 до 60 млн руб.

 

Можно проследить, что в ММДЦ «Москва-Сити» предлагаются более просторные и более дорогие квартиры, чем в среднем по российской столице, конкретно – по премиальному сегменту. Что касается структуры предложения, то здесь все совпадает – большая часть лотов имеет следующие характеристики:

• Площадь – от 50 до 100 м2;

• Стоимость – от 30 до 60 млн. руб.

В небоскребах «Сити» есть вполне бюджетные и небольшие апартаменты – именно такие лоты представляют для покупателей наибольший интерес. Специалисты рынка недвижимости описывают портрет покупателя апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» так:

• Люди в возрасте до 40 лет;

• Без семей;

• Не ориентируются исключительно на площадь квартиры и на наличие инфраструктуры для детей.

Также брокеры отмечают, что жилье в «Сити» покупается не как основное, но как дополнительное, и применяют к нему известный на рынке недвижимости термин – «квартира для пиджака».

 

Итоги и прогнозы

Общее количество сделок купли-продажи на первичном рынке жилья в ММДЦ «Москва-Сити» в 2019 году превысил 14 млрд руб. – на 50% больше, чем по итогам 2018 года, даже несмотря на общее снижение количества сделок в разрезе за год.

В 2018 году на рынок вышел новый проект – башня комплекса NEVA TOWERS, что позволило увеличить объем продаж в нем почти в 2 раза. Многие покупатели хотели приобрести жилье на начальном этапе по соответствующей стоимости. По мере приближения сроков сдачи небоскреба в эксплуатацию росли цены, также с рынка вымывались наиболее ликвидные и привлекательные предложения, что, вполне логично, привело к снижению интенсивности продаж. И это, безусловно, оказало влияние на итоговые показатели сделок, совершенных с жильем в «Сити». Складывалась следующая ситуация:

• 2018 год – в ММДЦ «Москва-Сити» активно продавались наиболее доступные по цене апартаменты;

• 2019 год – стоимость жилья в «Сити» увеличивалась, в том числе, и цены квартир в комплексах на этапе реализации.

Однако общее увеличение стоимости жилья в «Сити» по итогам 2019 года все равно составило 7% по отношению к общим итогам 2018 года, и около 20% по отношению к показателям первого квартала 2018 года.

 

Перечисленные факторы оказали влияние на суммарную стоимость всех апартаментов, реализованных в «Сити» в 2019 году – брокеры называют цифру в 46 млн руб., и подчеркивают, что это почти на 24% больше, чем в 2018 году, но – на 25% ниже относительно показателей, отмеченных в других новых проектах класса «премиум» в Москве. С чем это связано? В первую очередь, с особенностями предложения в «Сити», где, как уже отмечалось, большая часть апартаментов – это «квартиры для пиджака», относительно небольшие по площади.

 

Однако в ММДЦ «Москва-Сити», конечно же, покупают не только «квартиры для пиджака». Активность проявляют инвесторы, которые участвуют в действительно крупных сделках, нередко ставящих исторические рекорды. В 2019 году в небоскребе «Федерация Восток» было продано восемь апартаментов.

Не только «Сити»

Риелторы сходятся во мнении, что интерес чиновников министерств, переехавших в «Сити», вряд ли будет сконцентрирован исключительно на апартаментах в ММДЦ. Они рассматривают и другие варианты. Тем более, что они есть – рядом с деловым центром расположено немало современных жилых комплексов, которые имеют множество преимуществ: доступность инфраструктуры, в том числе, детской, внутренняя закрытая территория.

 

Семьи, в которых растут дети, не рассматривают ММДЦ «Москва-Сити» в качестве места для постоянного проживания – в первую очередь, по причине отсутствия скверов, парков, мест для прогулок. Однако все может измениться в лучшую сторону: на территории «Сити» уже запланировано обустройство парковых зон, возводится кинотеатр, другие объекты инфраструктуры. Но это дело небыстрое, так что рассматривать семьи с детьми в качестве покупателей жилья в «Сити» можно только в перспективе. Сегодня основной покупатель – это чиновник молодого возраста и без семьи, а также его коллеги с семьями, которые хотят, помимо основного жилья в Москве, иметь еще и «квартиру для пиджака» в двух шагах от места работы.

 

Все ли чиновники могут позволить себе апартаменты в «Сити»? В Росстате подсчитали: доля сотрудников государственных ведомств, официальная зарплата которых превышает 140 тыс. руб. ежемесячно, составляет всего 10%. Речь идет о тех, кто теоретически может приобрести жилье в комплексах делового центра. Также в Росстате приводят данные: в среднем на одно ведомство приходится около 750 сотрудников. Можно подсчитать, что после переезда всех министерств в «Сити» общее количество чиновников составит не менее 12 тыс. человек. Очевидно, на всех жилья в ММДЦ «Москва-Сити» не хватит.

 

Что будут выбирать сотрудники министерств в качестве альтернативы апартаментам и квартирам в ММДЦ «Москва-Сити»? Близлежащие ЖК на Красной Пресне и в прилегающих районах:

Жилой комплекс «Трианон»;

Жилой комплекс «Наркомфин»;

Жилой комплекс «Дом на Пресне»;

Жилой комплекс «Панорама»;

Жилой комплекс «Трилогия»;

Комплекс LUCKY;

Жилой комплекс RedSide.

Однако и на апартаменты в «Сити» спрос будет расти, причем, со стороны не только частных покупателей, но и компаний, работающих с государственными ведомствами. Для своего удобства они будут покупать и арендовать офисы в «Сити», и жилье – там же или рядом с деловым центром. Есть все основания предполагать, что стоимость недвижимости в ММДЦ сохранится на высоком уровне. Что касается спроса, то он, по прогнозам специалистов, в 2020 году может вырасти почти на 25%.