Апартаменты в статусе жилья: рынок и перспективы

Президент РФ Владимир Путин распорядился о присвоении апартаментам правового статуса на законодательном уровне до августа текущего года. В настоящее время такая недвижимость статуса не имеет, более того – не существует и самого понятия «апартаменты». Эксперты рынка, риелторы, владельцы апартаментов и их потенциальные покупатели обсуждают вероятность получения недвижимостью статуса стандартного жилья, его возможные форматы, варианты использования, и, конечно же, целесообразность приобретения таких лотов и инвестирования в них.

В прошлом году спрос на апартаменты вырос почти на 50%. Рынок отреагировал соответствующим образом – недвижимость такого формата прибавила в стоимости порядка 25% в годовом исчислении. Согласно прогнозам экспертов, в перспективе апартаменты могут дорожать и дальше. Стоит ли покупать апартаменты в Москве сегодня, ориентируясь на такие прогнозы?

Апартаменты на рынке недвижимости: хронология

В конце 2020 года заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин сделал заявление, в котором отметил необходимость отказаться в рассматривании апартаментов как жилых помещений. В то же время заместитель главы Минстроя Никита Стасишин поделился планами о запрете строительства апарт-комплексов в стране, отметив, что на дома, уже сданные в эксплуатацию, будет распространяться амнистия.

 

В начале текущего года российский премьер Михаил Мишустин официально утвердил документ, регулирующий деятельность российских градостроителей вплоть до следующего года. В документе отмечена задача об определении правового статуса такой недвижимости, как апартаменты.

Перспективы

Если апартаменты официально получат статус жилых помещений, для покупателей это будет исключительно выгодно с финансовой точки зрения. Сегодня в российской столице стоимость апартаментов почти на 25% меньше, чем у квартир. По мнению экспертов рынка, разница в стоимости максимально сократится если статус апартаментов изменится. Владельцы апартаментов смогут даже заработать на таком повышении цен.

 

Какие именно апартаменты будут попадать под амнистию, обещанную правительством, неизвестно. Вполне вероятно, что она не будет распространяться на лоты в зданиях промышленного назначения после реконструкции и реставрации. Большая часть таких объектов не соответствует эпидемиологическим и санитарным нормам. Комплексы построены в районах без инфраструктуры. 

Больше шансов на амнистию у апартаментов в комплексах смешанного типа, где запроектированы также и квартиры. Тем, кто хочет купить апартаменты в Москве, эксперты советуют подождать – необходимо, чтобы правительство озвучило характеристики, в соответствии с которыми объекты недвижимости будут получать нежилой или жилой статус. Также необходимо знать сроки действия амнистии.

 

В законодательстве России может появиться такое понятие, как многофункциональное здание – оно разрабатывается специально для определения статуса апартаментов. Объекты будут признаваться жилыми только при условии соответствия определенным нормам безопасности. Владельцы апартаментов не смогут претендовать на льготы и государственные субсидии на оплату ЖКУ.

Покупать или не покупать

Купить апартаменты в Москве прямо сейчас или дождаться получения недвижимостью официального правового статуса? Эксперты не дают однозначного ответа на этот вопрос, однако отмечают: тем, кто хочет приобрести апартаменты по демократичной цене сегодня, выбирая их в качестве недорогой альтернативы квартире, рисковать вряд ли стоит. Сейчас сложно предположить, как именно на рынок повлияет амнистия. Комплексы, которые находятся в стадии правительства, могут получить статус жилых, соответственно, владельцы апартаментов смогут зарегистрироваться в них. Сложно предположить, каким будет налог на недвижимость, как будут рассчитываться коммунальные услуги. Ключевой вопрос – какие именно апартаменты могут получить статус жилья, по каким характеристикам их будут оценивать.

 

Все проекты, реализуемые сегодня на рынке, можно поделить на несколько категорий:

• Апарт-комплексы, сданные в эксплуатацию;

• Здания, которые активно строятся.

Стоимость апартаментов в них уже увеличилась и будет продолжать расти в перспективе – в силу ряда веских причин. Кроме того, покупатели рассчитывают: сейчас они приобретают нежилые помещения, которые в ближайшем будущем могут стать жилыми.

Покупатели, желающие максимально обезопасить себя при покупке апартаментов, могут ориентироваться на следующие моменты:

• Выбирать комплексы с апартаментами, имеющими статус гостиничных;

• Оценивать локацию, благоустройство района, его перспективы;

• Изучать планировку, правовой статус и потенциал объекта с точки зрения инвестиций.

Апартаменты в Москве

Первые апарт-комплексы появились в российской столице почти десять лет назад. Начиная с 2012 года реализация таких объектов велась более чем в 250 комплексах. Стоимость объектов менялась, равно как и структура спроса, предложения. Так, в 2015 году в Москве в экспозиции находились апартаменты в 70 комплексах, общий метраж объектов составлял 520 тыс. м2. В конце прошлого года объем предложения уменьшился и составил 400 тыс. м2, тогда как число комплексов увеличилось – до 115.

 

За прошедшие семь лет в сегменте «элит» стоимость апартаментов увеличилась на 97%. Эксперты отмечают, что в контексте такой недвижимости на динамику цен не влияет возможность регистрации. Основные критерии выбора апартаментов для состоятельных покупателей – локация и качество реализации проекта.

В 2020 году на столичном рынке в сегментах «элит» и «премиум» было представлено несколько новых апарт-комплексов. В их числе:

• KAZAKOV Grand Loft – от 390 тыс. руб. за 1 м2.

• «Residence Hall Шаболовский» - от 450 тыс. руб. за 1 м2.

• SLAVA - от 460 тыс. м2.

• Lumin House - от 875 тыс. руб. за 1 м2.

• «Клубный дом в Газетном» - от 1,2 млн руб. за 1 м2.

• «Пречистенка 8» - от 1,4 млн руб. за 1 м2.

 

Риелторы классифицируют апарт-комплексы следующим образом:

• Сервисные апартаменты – расположены в зданиях бывших гостиниц после реконструкции или в новых отелях;

• Апартаменты в МФК – недвижимость, которая может использоваться как жилье или как офис. Такие объекты есть в ММДЦ «Москва-Сити»;

• Лофт-апартаменты – расположены в бывших фабричных, заводских и административных зданиях после реконструкции. Характерные особенности – высота потолков, аутентичные элементы планировки (кирпичная кладка, перекрытия), дизайн интерьера в индустриальных чертах.

Также на столичном рынке недвижимости есть комплексы мультиформатного типа – в них предлагаются как квартиры, так и апартаменты. Под апартаменты, как правило, отводятся целые корпуса или нижние этажи жилых зданий.

В статье использованы фотографии из открытых источников.