Тенденции рынка премиальной недвижимости: редевелопмент

Понятие редевелопмента достаточно обширно – к нему можно отнести и нашумевшую реновацию хрущевок, и капитальный ремонт отдельных высотных домов, и масштабную реконструкцию бывших столичных промзон, и, конечно же, реконструкцию зданий, представляющих историческую ценность.

Как все начиналось

Редевелопмент вряд ли можно назвать принципиально новым явлением, так как само понятие появилось в обиходе строителей и девелоперов почти 20 лет назад. В начале 2000-х годов в российской столице реконструировались некоторые здания исторической постройки, однако они переделывались преимущественно под административные помещения, офисы. Затем спрос на офисную недвижимость в Москве резко сократился, что и заставило девелоперов переориентироваться на жилые объекты.

Проект редевелопмента - комплекс "Дом с атлантами" на Солянке

Основные понятия

Редевелопмент, как отмечают специалисты Smolenka Estate, может быть разным. К примеру, девелопер может реализовать совершенно новый объект на месте демонтированного здания, изменив его планировку, площадь, другие характеристики. К числу таких объектов относится комплекс апартаментов «Рассвет», построенный на месте фабричных помещений «Мюр и Мерилиз» в Москве. Подобные проекты крайне сложно реализовать, если речь идет о редевелопменте здания, представляющего культурную или историческую ценность, находящегося под охраной государства. Девелопер не имеет права изменять фасады такого здания, и, в целом, перестраивать его серьезным образом. В таких случаях застройщики проводят внутренний редевелопмент – меняют планировку, техническое и инженерное оснащение. Пример проекта, реализованного по такому принципу – клубный дом Il Ricco. Это реконструированный дом с палатами XVIII века.

Клубный дом "Рассвет"

На столичном рынке премиальной недвижимости есть проекты смешанного типа – комплексы и клубные дома, в структуру которых входят как объекты редевеломпента, так и новые здания. В их числе – комплексы Wine House, «Полянка/44», «Большая Дмитровка IX», а также ORDYNKAв Замоскворечье.

Цена вопроса

В Москве под объекты реконструкции подходят объекты, возведенные с XIX столетия до 70-х годов XX века. Это и бывшие доходные дома, и столичные купеческие особняки, и здания гостиниц, предприятий, заводов, фабрик. Важно отметить, что объектами именно реконструкции могут стать только те здания, износ которых достигает 50%. На выполнение всех запланированных работ девелопер может потратить не более 50% той суммы, которая потребовалось бы ему для возведения совершенно нового здания – только в таком случае можно будет говорить о рентабельности проекта.

Жилой комплекс Wine House

Впрочем, на рынке премиальной недвижимости Москвы есть проекты, реконструкция которых девелоперам обошлась или обходится существенно дороже, чем строительство нового объекта. Разница в стоимости реализации может доходить до 50-60%, особенно если реконструируются здания, имеющие культурную или историческую ценность. Застройщикам приходится согласовывать с различными ведомствами буквально каждый этап работ: замену старых перекрытий на новые, реставрация ветхих фасадов, укрепление конструкции стен. Дороже всего обходится замена инженерных коммуникаций. Примерная стоимость реконструкции из расчета на 1 м2 для девелопера может от 2 до 5 тысяч долларов.

Жилой комплекс "Театральный дом"

Однако внушительные затраты не останавливают московских девелоперов. Реконструкция остается одним из самых привлекательных направлений для них, и интерес к нему, как отмечают эксперты Smolenka Estate, обусловлен целым рядом факторов, главный из которых – сложившийся дефицит свободных площадей под застройку в центре города. С точки зрения локации бывшие доходные дома и старомосковские особняки идеальны – они сосредоточены в престижных районах, в непосредственной близости от Кремля. Большая часть объектов реконструкции и реставрации сосредоточена в трех районах центра города:

• Якиманка;

• Замоскворечье;

• Тверской.

Ведущие игроки рынка недвижимости, которые берутся за проекты реконструкции, руководствуются не только финансовыми соображениями. Многие из них демонстрируют действительно ответственное отношение к объектам культурного наследия, стремятся их сохранить или воссоздать. К числу таких компаний можно отнести KR Properties, VESPER, Stone Hedge.

Клубный дом Il Ricco

Идеальный редевелопмент

В рамках редевелопмента в Москве реализуется множество проектов, но идеальными, по мнению брокеров Smolenka Estate, можно назвать только те, которые соответствуют определенным требованиям и имеют ряд ключевых характеристик. Основным преимуществом остается эксклюзивность – сюда можно отнести и особенности самого проекта, и его локацию. Значение имеет обособленность клубного дома или комплекса, которая обеспечивает камерность и приватность проживания, способствует сохранению исторической атмосферы и энергетики.

Дома с историей на рынке находятся в более выигрышном положении, так как история – это всегда приятный и важный бонус. Девелоперы воспроизводят не только архитектурный облик старинного здания, но и восстанавливают его отдельные элементы, выстраивая с прошлым прочную связь.

Комплекс особняков "Большая Дмитровка IX"

Третья важная характеристика идеального объекта редевелопмента – реализация в рамках кластера. Комплекс или клубный дом может располагаться на территории деловых кварталов, культурных кластеров, имеющих оригинальную концепцию.

Перспективы

Сегмент редевелопмента административных и промышленных объектов уже сегодня можно назвать одним из наиболее перспективных. В Москве немало зданий и территорий, подходящих для реализации таких проектов, однако и здесь рано или поздно может возникнуть дефицит. Среди территорий, которые в ближайшей перспективе будут реконструированы:

• Территория завода «Кристалл»;

• «Электрозавод»;

• Территория Бадаевского завода – здесь Capital Group планирует построить новый жилой комплекс по достаточно оригинальному проекту.

Специалисты Smolenka Estate прогнозируют, что в течение следующих нескольких лет объекты реконструкции и реставрации займут не меньше 50% всего рынка недвижимости класса «премиум». Перспективное будущее ждет так называемые точечные объекты, расположенные в историческом центре Москвы – в районах, где невозможно реализовать новые проекты, а общее количество зданий, которые не используются по прямому назначению, составляет не менее 200. Некоторые такие здания находятся в частной собственности, некоторые принадлежат государству.

Проект реконструкции территории Бадаевского завода в Москве

Некоторые эксперты рынка отмечают перспективность зданий, построенных в середине прошлого столетия, и расположенных в пределах Садового кольца. Спрос на такую недвижимость, равно как и относительно доступная стоимость жилья в районах центра – то, что в комплексе обуславливает инвестиционную привлекательность подобных объектов для девелоперов. Они готовы вкладывать в реконструкцию финансовые средства, однако ориентируются на небольшие объекты.

Обзор предложений

В числе столичных проектов класса «элит» и «премиум», в структуру которых входят исторические жилые и административные объекты:

• Квартал JAZZ

• Roza Rossa

• «Большевик»

• ORDYNKA

• Клубный дом «Рахманинов»

• Комплекс Il Ricco

• «Театральный дом»

• Barkli Gallery

• Wine House

• «Большая Дмитровка IX»

• Mon Cher
  

• «Дом на Хлебном».

Комплексы и клубные дома, относящиеся к объектам редевелопмента:

• «Манор»(от 350 тыс. руб. за 1 м2);
  

• «Дом с атлантами» на Солянке (от 818 тыс. руб. за 1 м2);

• DEPRE LOFT (от 580 тыс. руб. за 1 м2);

• MOSS Apartments (от 780 тыс. руб. за 1 м2);

• «Дом Наркомфина»(от 670 тыс. руб. за 1 м2);

• «Полянка/44» (от 660 тыс. руб. за 1 м2);

• «Рассвет» (от 420 тыс. руб. за 1 м2).